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刘姝威所指“华润109亿买来却作价4亿卖给宝能”的土地有何玄机?

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发表于 2018-4-9 10:34:05 | 显示全部楼层 |阅读模式


  (图片来源:全景视觉)
  经济观察网 记者 杨依依 4月8日凌晨1点28分,万科(000002.SZ)独立董事刘姝威在其个人微信公众号上发表了《宝能的“颜色革命”》,文章称“正是在吴向东再次公开出现之后不久,华润置地把土地出让价109亿元的地块以4亿多元转让给宝能”。华润置地官方回复称,刘姝威发布的相关言论中涉及华润置地的相关内容断章取义,与事实严重不符,缺乏基本逻辑和常识。
  “华润置地土地出让价109亿元的地块以4亿多元转让给宝能”?刘姝威的这一论断背后到底意味着什么?
  109亿土地分宗
  2013年8月16日,华润置地拍下深圳前海T201-0078宗地,代价为109亿元,占地6.18万平方米,总建筑面积约为50.3万平方米,这个项目在2015年年度报告中被称为“深圳前海华润中心”。
  按照前海管理局于2015年2月13日发布的《关于T201-0078宗地分宗的公示》,华润置地拥有的T201-0078宗地可依申请按规划进行分宗,分宗后T201-0078(1)宗地为办公,T201-0078(2)宗地为酒店,T201-0078(3)宗地为办公、商业和公寓,T201-0078(4)宗地为地下车库和设备用房。
  其中T201-0078(1)宗地规定计容建筑面积为13.79万平方米,T201-0078(2)宗地规定计容建筑面积为5万平方米。
  4个亿卖掉的是什么
  华润置地2015年年报显示,其全年有两笔出售附属公司的交易。
  第一笔交易是:向一名独立第三方出售附属公司Shine Million Enterprises Limited及Hilford International Limited,连同其全资附属公司希润(深圳)地产有限公司及润福(深圳)地产有限公司100%的股权,代价约为港币4.28116亿元(折合人民币3.42亿元)。Shine Million Enterprises Limited及Hilford International Limited均从事投资控股,希润及润福均从事物业发展。
  工商信息显示,希润成立于2014年10月24日,主要经营范围为深圳前海T201-0078(1)宗地,从事写字楼项目的开发、建设、经营及房屋租赁。
  目前希润由耀陞企业有限公司全资控股,法人代表及总经理丁书勇同时还是宝能世纪有限公司的董事,管理层变更的时间是2016年1月19日。
  润福成立于2014年9月2日,目前由希福国际有限公司全资控股,历史经营范围为深圳前海T201-0078(2)宗地,管理层共两名:法人代表及总经理栾欢蓉、监事丁书勇(与希润丁书勇为同一人),栾欢蓉同时还是惠州宝能泰丰置业和深圳前海人寿医院投资(韶关)的法人代表。管理层变更的时间是2015年8月31日。
  其他105亿在哪?
  经济观察网记者发现,T201-0078(3)和T201-0078(4)两块宗地隐藏在第二笔交易中。另外值得注意的是,宝能并未完全获得了这两宗地块的权益。
  这笔交易是:华润置地“视作出售”其全资控股的附属公司Goodfull Enterprise Limited,连同其全资附属公司华润置地前海有限公司50%的股权。因交易是通过华润置地和Goodfull Enterprise各自向独立第三方额外发行一股股份而成,导致华润置地的股权从100%稀释至50%,所以等同于出售,称之为“视作出售”。
  华润置地前海有限公司是深圳前海T201-0078(3)和T201-0078(4)的开发主体。目前的法人代表及董事长是张保文,他同时也是宝能系约50家下属公司的法人代表。华润置地前海有限公司现在的管理层中,华润员工和宝能员工的人数分别是6人和3人。
  华润置地2013年中期业绩会时,时任华润置地董事会主席的吴向东曾公开表示,将为华润前海项目引进合作伙伴,股比也许为50:50,由华润操作,“而合作伙伴付的钱会比我们多一些,具体的数字以后会披露。”吴向东当时说。
  按照2015年年报中披露的情况,出售事项完成后,华润置地失去了对Goodfull Enterprises 的控制权。
  华润置地前海有限公司的法人代表在2016年1月22日由唐勇变更为张保文,在2016年的1月7日,全资控股华润置地前海有限公司的“吉富企业有限公司”发生了一次注资,金额为43.05亿元,以现金入账,和华润置地2015年年报中所称的“额外发行股份”一致。
  从记者所能调阅出的信息来看,宝能收购四块宗地的总代价为46.5亿元,而不是4亿元。据分宗报告T201-0078(1)和T201-0078(2)的总计容建筑面积是18.79万平方米,T201-0078(3)的计容建筑面积是31.51万平方米,T201-0078(4)是(1)、(2)、(3)宗地的地下,是车库和设备用房,无建筑面积。
  华润置地当年的年报中显示,出售T201-0078(1)和T201-0078(2)宗地产生的现金流入净额是4.28亿港元,出售Goodfull Enterprise产生了现金净流出净额2.27亿港元——主要由于办公楼和酒店目前还未对外出售和营业,仍处于前期投资阶段。
  按照财报所示,华润置地在(3)宗地上有一处100%控股的“华润中心”,包括住宅、商业、办公、酒店,可售面积22.6万平方米,将在2018年10月落成。
  据前海管理局的公告,(1)和(2)宗地的总投资为63.11亿元,(3)宗地的总投资为141.17亿元。
  华润置地2014年底的现金结余折合人民币约322.3亿元,比投资额高出100多亿元。
  相对于布局全国的华润置地而言,前海项目的投资比重确实不小。但2013年吴向东接替王印成为华润置地新任主席后,调整过置地的拿地策略,主动回归一二线,同时提出“千亿”目标,前海项目是符合这一策略的。
  如果不是华润置地的出让,宝能很难拿到前海自贸区这样的“黄金地块”,因为地块出让时对竞买申请人主体的资格要求之一就是市值不低于400亿元港币的港股上市公司,宝能不符合这一要求。
  经济观察网记者向华润置地品牌负责人求证刘姝威相关言论中“与事实不符”之处,截至发稿时,未获回复。

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发表于 2018-4-9 19:59:30 | 显示全部楼层
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